Je hebt een droom en die wil je waarmaken. Maar waar begin je?
Je kunt geen opleiding volgen tot campingeigenaar. Voor informatie moet je vooral heel veel googelen en dingen zelf uitzoeken.

In de afgelopen weken heb ik jullie uitgebreid meegenomen in ons verhaal. Waarom zijn we een camping begonnen, waar liepen we in het proces tegenaan, hoe kwamen we uiteindelijk bij onze camping terecht en hoe ging het daarna? In deze blog een concreet stappenplan. Voor als je de stap tot het waarmaken van je droom écht durft te nemen.

1. Het campingterrein
Kies je voor een grote camping, een kleinschalige of minicamping? Zeggen deze termen je (nog) niets? Dan is het goed om je hier even over in te lezen. Een boeren-/minicamping en kleinschalige camping hebben gemeen dat het een terrein is dat als bestemming heeft het kamperen op het erf van een boer of burger in het buitengebied. De camping mag maar een gedeelte van het jaar geopend zijn en in de winterperiode moet de camping leeg zijn. Een camping tot 15 plaatsen wordt vaak een boeren-/minicamping genoemd, tot 30 plaatsen is het een kleinschalige camping. Op deze campings zijn meestal maximaal 1 à 2 trekkershutten toegestaan en geen vaste eenheden. Per gemeente kan echter het maximaal toegestane plaatsen en verhuureenheden verschillen. Een middel-/grote camping wordt wat minder specifiek beschreven. Deze campings mogen het gehele jaar geopend zijn. Daarnaast hebben ze meer dan 30 plaatsen en vaak een groot aanbod faciliteiten (zoals een zwembad).

Bij de keuze voor het soort campingterrein, zit ook een keuze voor de manier waarop je de camping wilt runnen. Wil je met zijn tweeën volledig met de camping aan de slag? Dan is een middel-/grote camping vaak een betere keuze, omdat je hier dan eerder van kunt leven. Vind je het niet erg als (een of beide) er nog iets naast ‘moet’ doen, dan kun je met een kleinschalige/minicamping vooruit. Bij alle opties geldt natuurlijk wel dat of je er echt van kunt leven, grotendeels ook afhankelijk van je bezetting, je kosten en de prijzen die je hanteert.

Daarnaast is er bij een campingterrein de keuze tussen een bestaande en niet-bestaande camping. Het voordeel van een niet-bestaand object is dat het qua aankoopprijs wellicht wat aantrekkelijker is om aan te kopen. Vergeet alleen niet alle faciliteiten (zoals elektra, sanitair, waterleidingen, drainage etc.) die je nog moet aanleggen om daadwerkelijk een camping op te kunnen zetten, mee te nemen in je rekensom. Informeer ook altijd goed bij de makelaar en gemeente wat de mogelijkheden zijn van het stuk grond. Als je er geen vergunning voor de camping kunt krijgen, dan zit je met een huis zonder camping.
Liever een bestaande camping overnemen of een nieuw leven inblazen? Kijk dan eens op Funda voor bedrijven, op platforms (camping te koop.com), bij recreatiemakelaars (Van Loosdrecht) of word lid van de Facebookgroep ‘camping kopen’.

2. De financiering
Hoe ga je de aankoop van de camping realiseren? Dit is toch wel een van de belangrijkste onderdelen om over na te denken. Financier je alles zelf of maak je gebruik van externe partijen? Koop je een kleinschalige/minicamping? Dan kun je gebruikmaken van een hypothecaire lening, echter wordt deze gebaseerd op je huidige inkomen en wordt het inkomen uit de camping niet meegenomen voor je hypotheekaanvraag. Om overzichtelijk alle opties weer te geven, schreef ik een blog met alle financieringsmogelijkheden op een rij.

3. Het financiële plaatje
Wil je van de camping kunnen leven? Zorg dan voor een goed inzicht voordat je aan het avontuur begint. Het is heel belangrijk om vooraf een prognose te maken met je (verwachte) inkomsten en uitgaven. Vraag ook altijd bij de verkopende makelaar naar de balans van de huidige eigenaren. Ga daarna zelf aan de slag. Kijk naar vergelijkbare campings in de buurt en begin met rekenen. Hoeveel plaatsen heb je op de camping en wat zou de prijs per nacht kunnen zijn? Hoeveel nachten per jaar wordt een plaats gemiddeld verhuurd en wat levert dit dan aan inkomen op? Met welke uitgaven krijg je te maken en wordt dit meer of minder (afhankelijk van je eigen campingplannen). Gebruik bij dit laatste de balans van de huidige eigenaren als informatiebron.

Heb je hulp nodig bij het opstellen van dit plaatje? In de online omgeving vind je een Excel-sheet zodat je jouw prognose kan invullen. Vergeet niet je prognose te laten controleren door een financieel adviseur/accountant of administratief medewerker.

4. Campingstrategie
Waarom wil je een camping beginnen? Wat kunnen mensen om jouw camping doen? Wie en waarom zouden mensen naar jouw camping moeten komen? Wat ga je op jouw camping doen en wat moet deze uitstralen? Allemaal onderdelen die je gaat beschrijven in je campingstrategie.

Persoonlijk vind ik dit het allerleukste gedeelte van het starten en hebben van een camping. In je strategie beschrijf je het fundament van jouw camping, iets wat volledig bij jou als eigenaar moet passen. Door je strategie goed neer te zetten kun je dit makkelijk doorvertalen naar jouw campingterrein, maar ook naar je marketing en communicatie. Durf bij het opstellen van de strategie het huidige concept van de camping die je aanschaft los te laten of dusdanig aan te scherpen, zodat het meer van jou is. Voor de huidige eigenaren is dit wat moeilijk. De camping is tenslotte iets waar ze misschien wel jarenlang hun ziel en zaligheid in hebben gestopt. Het aanpassen of aanscherpen van een campingstrategie is alleen geen ‘aanval’ op de manier waarop ze het jarenlang hebben gedaan. Je zorgt er simpelweg voor dat het een strategie met campingconcept ontstaat die bij jou/jullie als eigenaren past, waar je energie van krijgt en dat je daardoor ook naar je gasten kunt uitstralen.

5. Marketing en communicatie
Je hebt een campingterrein, de financiering en het financiële plaatje zijn rond, je strategie is bepaald, nu kun je echt met jouw campingconcept aan de slag. Met jouw marketing en communicatie ga je ervoor zorgen dat gasten jouw camping weten te vinden. Dit begint vaak met een website, maar gaat uiteraard nog veel verder dan dat. Hoe kun je jouw doelgroep bereiken? Wat is het mediagebruik van deze groep? Dit bepaalt mede welke kanalen je moet in gaan zetten en dan is het hoog tijd om erover na te gaan denken wat je hierop gaat plaatsen, wanneer en met welk doel. Wil je met jouw marketing- en communicatiebeleid aan de slag? In eerdere blogs schreef ik al over de ideale gast, het belang van het marketingcommunicatiebeleid, de kracht van reviews en wat er gebeurt als dit onderdeel niet op orde is.

6. De huisregels
In een eerdere blog schreef ik al over ‘het leed dat annuleren heet’. Annuleringsvoorwaarden en huisregels zijn niet de meest spannende onderdelen van een camping. Echter, zijn deze wel heel erg belangrijk, vooral om gedoe te voorkomen. Hoe laat mogen gasten bij jou aankomen? Wanneer moeten ze van het terrein af zijn? Wat zijn je aankomst- en vertrekdagen, wanneer moeten gasten hun verblijf betalen? Hoe wil je dat gasten zich op jouw terrein gedragen, wat als ze zich misdragen, mag alles zomaar opgebouwd worden op je gras? Hoe beter je over de regels op jouw terrein nadenkt, hoe beter je deze ook kunt communiceren. Je gast kan hier zich vervolgens makkelijker aan houden of gehouden worden.

Is het voor gasten niet het fijnste als ze gewoon op iedere dag in de week kunnen aankomen? Dit vinden ze inderdaad erg gemakkelijk, maar er komen niet ineens minder gasten als je hier bepaalde regels aan hangt. Het is jouw camping, dus jij bepaalt en je hoeft echt niet alleen maar 24/7 voor iedereen klaar te staan. Kijk maar eens naar de grote camping-/bungaloworganisaties op deze wereld, daar is de aankomst pas echt strikt vastgelegd. Is het niet fijner als gasten gewoon lekker op de bonnefooi kunnen langskomen en betalen? Als je tegen die (financiële) onzekerheid kan, dan zou ik dit zeker doen. Wil je liever wat meer zekerheid, dan is het niet raar om gasten vooraf 30% te laten aanbetalen en de rest van het bedrag voor aankomst. Voor het opstellen van je huisregels kun je andere campings als inspiratiebron gebruiken. Laat je algemene voorwaarden (met annuleringsvoorwaarden) altijd opstellen of controleren door een jurist. Dan weet je zeker dat je ook juridisch de boel goed hebt dichtgetimmerd.

7. Projectmanagement
Run je de camping samen of alleen? Het is belangrijk om inzichtelijk te maken welke taken bij het runnen van een camping komen kijken. Denk hierbij aan de schoonmaak, het in- en uitchecken van gasten, terreinonderhoud, gras maaien, maar ook het faciliteren van bepaalde voorzieningen zoals een winkeltje, broodjesservice of bepaalde (kinder-)activiteiten. Heb je nog nooit een camping gerund? Dan zullen de huidige eigenaren je ongetwijfeld meer willen vertellen over de manier waarop ze de camping runnen en welke taken hierbij horen. Er zijn ook verschillende Facebookgroepen waar je lid van kunt worden om je vragen aan andere campingeigenaren te stellen.

Bij het runnen van je camping hoort ook het doen van de administratie, het bijhouden van de boekingen, facturering, content creatie en publicatie en het bijhouden/aanscherpen van je strategie. Denk na over hoe je deze onderdelen gaat aanpakken en wie hierin welke rol neemt. Maak een weekplanning zodat je (zeker in het begin) geen taken vergeet en precies weet hoeveel uur je overal aan kwijt bent. Door je weekplanning steeds efficiënter in te delen word je vanzelf een geoliede machine. Oefening baart kunst;) Vergeet ook niet na te denken over je boekingssysteem. Voor een laag bedrag is dit al te integreren in je website en het levert je echt heel veel inzicht, overzicht en efficiëntie op.

Is dit alles? Nou nee, met het openen van je eigen camping krijg je naar alle waarschijnlijkheid ook te maken met de verkoop van je huidige woning, het verhuizen naar een (wellicht onbekende) omgeving, buurt maken, gemeentes en omgevingsvergunningen. Je hebt met dit overzicht wel de belangrijkste zaken op orde om jouw camping te starten.

Wil je nog wat meer informatie over een specifiek onderdeel of heb je hulp nodig? Ik heb een speciaal traject voor eigenaren die hun droom willen waarmaken. Plan gerust een vrijblijvende kennismaking in, ik ben benieuwd naar jouw verhaal!